Tornano a correre le compravendite di case e uffici dopo la frenata dovuta alla pandemia.

Nel 2021 il mercato immobiliare italiano ha registrato una netta ripresa rispetto all'anno precedente (+32,9%), che riguarda sia il settore abitativo (+32,8%) sia quello economico (+34,9%). Un boom che riguarda tutte le aree geografiche del Paese. 

Lo segnala l'Istat comunicando i dati sull'andamento di compravendite e mutui nel quarto trimestre dell'anno scorso. La crescita più accentuata si registra nelle Isole per entrambi i settori. Anche le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare risultano in ripresa (+21% sull'anno precedente) sull'intero territorio nazionale e soprattutto nelle Isole. In termini assoluti, nell’ultimo trimestre 2021 sono state 280.532 le convenzioni notarili di compravendita e le altre convenzioni relative ad atti traslativi a titolo oneroso per unità immobiliari con un aumento limitato allo 0,5% su base congiunturale, dunque rispetto al trimestre precedente.

In totale le compravendite contate nel 2021 sono state 982.260, di cui la stragrande maggioranza (928.372) per immobili uso abitazione e accessori.

«L'incremento annuale del 2021 - avverte però l'istituto di statistica - va letto tenendo conto del calo registrato nel 2020 sia per le compravendite immobiliari (-10,4%) che per i mutui (-9,9%), in concomitanza dell'insorgere della pandemia e delle misure adottate per il suo contenimento. Confrontando il dato annuale 2021 con quello del 2019 (periodo pre-pandemico) l'aumento è rispettivamente del 19,1% e del 9,0%».

Frenata nell'ultimo trimestre

La crescita è risultata ancora sostenuta a fine 2021 ma meno impetuosa rispetto alla prima parte dell'anno scorso per il mercato. Su base tendenziale, dunque rispetto al quarto trimestre 2020, le transazioni immobiliari aumentano del 14,1% nel comparto abitativo e del 18,0% in quello economico. «Rallenta, dunque - sottolinea l'Istat -, la crescita tendenziale registrata in entrambi i settori nei primi tre trimestri dello stesso anno (rispettivamente +37,2% e +29,3% nel primo, +75,4% e +87,7% nel secondo, +19,3% e +23,8% nel terzo)». In termini assoluti, nell'ultimo trimestre 2021 sono state 280.532 le convenzioni notarili di compravendita e le altre convenzioni relative ad atti traslativi a titolo oneroso per unità immobiliari con un aumento limitato allo 0,5% su base congiunturale, dunque rispetto al trimestre precedente.

Nel confronto congiunturale il settore abitativo segna una variazione positiva al Sud (+4,1%), resta sostanzialmente stabile nel Nord-est e al Centro mentre registra variazioni negative nelle Isole (-0,7%) e nel Nord-ovest (-0,5%). Il comparto economico è in crescita al Sud (+8,7%), nelle Isole (+5,3%) e nel Nord-est (+3,7%) ed è in calo al Centro (-3,5%) e nel Nord-ovest (-1,2%).

Le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare sono state in tutto 445. 242 nel 2021 di cui 116.238 nel quarto trimestre. E anche qui emerge la frenata dei ritmi di crescita nell'ultima parte dell'anno, visto che il dato risulta in riduzione del 4% rispetto al trimestre precedente anche se rimane in aumento del 3,3% su base annua. Su base congiunturale il calo riguarda tutto il territorio nazionale: Centro -5,7%; Nord-ovest e Nord-est -4,0%; Sud -2,0% e Isole -2,4%. Su base annua la crescita interessa tutte le aree geografiche del Paese (Centro +5,0%; Isole +4,9%; Nord-ovest +3,4%, Sud +2,6% e Nord-est +1,7%; città metropolitane +5,5% e piccoli centri +1,5%).

Rialzo dei prezzi delle abitazioni

Secondo i dati rilevati nel primo trimestre 2022, pubblicati a fine giugno, sempre l’Istat rileva che l’indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab) acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento, è aumentato dell’1,7%.
Nonostante il clima di incertezza e preoccupazione dovuto al conflitto in Ucraina, i dati del primo trimestre 2022 confermano e consolidano il trend di crescita dei prezzi delle abitazioni avviatosi nel terzo trimestre 2019.

In particolare i prezzi delle abitazioni esistenti, che hanno un peso dell’80% in più sull’indice aggregato, registrano il tasso di crescita tendenziale più alto da quando è disponibile la serie storica dell’Ipab (+4,5%).

Anche i prezzi delle abitazioni nuove confermano una crescita tendenziale (+5,0%). Questi andamenti riguardano tutte le articolazioni territoriali per le quali è calcolato l’Ipab, come segnalato dalle prime evidenze territoriali e si manifestano in un contesto di persistente e vivace crescita dei volumi di compravendita. +12% l’incremento tendenziale registrato anche dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale, dopo il +15,7% del trimestre precedente.

Aste immobiliari in ripresa

L’aumento dei prezzi di vendita degli immobili, dovuto al minor numero di costruzioni rallentate dalla pandemia e al contestuale aumento della domanda, rappresenta un momento florido anche per il mercato delle aste immobiliari. Infatti, il primo semestre del 2022 è stato segnato da 108.137 aste in tutta Italia, +16,1% rispetto al primo semestre 2021, anche se ancora in flessione del 17,5% rispetto al 2019.

Il rialzo dei prezzi è un dato fondamentale per la ripresa delle aste perché permette di  valorizzare gli immobili e fa sì che, nell’eventualità di una pendenza con la banca, i debitori insolventi possano chiuderla il prima possibile: difatti, se la casa viene venduta a un prezzo inferiore al debito residuo, il proprietario resta il debitore per la parte residua. Per questo è importante che, una volta finito in asta, l’immobile venga valorizzato il più possibile. Inoltre, essendo la domanda superiore agli immobili disponibili nel libero mercato, l’acquirente finale potrebbe trovare nelle aste la soluzione alla propria ricerca. Una volta che gli interessati vengono reindirizzati dal mercato libero alle aste, ne risulta un grande impatto sul numero di aggiudicazioni e sul recupero crediti a sofferenza.

Sempre nei primi sei mesi del 2022, la somma dell’offerta minima è stata di 14,8 miliardi, cioè il 23,3% in più rispetto al 2021. Per quanto riguarda invece la tipologia degli immobili interessati, il 34,6% è non residenziale (laboratori, uffici, locali commerciali, alberghi…) mentre le abitazioni sono tornate in maggioranza, con il 54,6%, invertendo la tendenza che si era verificata durante la pandemia.

Un altro dato molto significativo emerso riguarda la modalità di vendita. Infatti, le aste puramente telematiche sono aumentate del 243% rispetto al 2019, nonostante il processo di compilazione estremamente lungo e complesso, e rappresentano ad oggi la maggioranza rispetto alle vendite classiche in presenza o miste anche a causa delle restrizioni legate alla pandemia. 

Fonte: Il Sole 24 Ore/Reviva